Existe una creencia generalizada de que, en los condominios, las tuberías son comunales o privativas dependiendo de dónde estén ubicadas: si ubican y transcurren por elementos comunes son comunales, y si ubican y transcurren dentro de un apartamiento o local privado entonces son privativas. Dicha creencia suele estar basada en el texto del Artículo 11 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, conocida como la Ley de Condominios. Sin embargo, de un análisis detenido de casos del Tribunal de Apelaciones de Puerto Rico, surge que es otro el examen que hay que llevar a cabo para determinar cuál es la naturaleza de determinada tubería y que, en ausencia de una disposición en la escritura matriz que clasifique la tubería en controversia como elemento común, elemento común limitado o elemento privativo, podría requerir de un análisis pericial. De ordinario, las controversias sobre la naturaleza de una tubería se generan como resultado de problemas de filtraciones que lucen emanar de oficinas o apartamientos ubicados en la parte superior de la oficina o apartamiento que sufre los efectos de la filtración. Hasta el momento, el Tribunal Supremo de Puerto Rico no se ha expresado específicamente sobre este asunto.
En su parte pertinente, el Artículo 11 de la Ley de Condominios establece que “[s]e consideran elementos comunes generales necesarios, no susceptibles de propiedad individual por los titulares y sujetos a un régimen de indivisión forzosa los […] locales para instalaciones de servicios centrales, como electricidad, luz, gas, agua fría y caliente, refrigeración, cisternas, tanques y bombas de agua, y demás similares que sean indispensables para el adecuado disfrute de los apartamientos, salvaguardando que estos elementos no se ubiquen dentro de los apartamientos o locales privados.” (Énfasis suplido.) De conformidad con esta disposición de Ley surge claramente que la tubería central que transcurra por elementos comunes y que se utilice para llevar servicios, como el de acueductos y alcantarillados, a los distintos apartamientos de un condominio constituye un elemento común necesario, sin que la escritura matriz pueda establecer otra cosa, pues dicha tubería es indispensable para que los condóminos puedan disfrutar de sus apartamientos. Pero, ¿qué ocurre cuando la tubería que causa el problema de filtración no es esa tubería central? ¿Cómo clasificamos una tubería ubicada en el entrepiso del apartamiento que sufre los efectos de la filtración y del apartamiento de donde luce provenir la filtración?
En nuestro sistema jurídico, los elementos comunes de los condominios se clasifican entre elementos comunes necesarios y elementos comunes voluntarios. Ello se debe a “que no todas las partes de uso común tienen el mismo valor o importancia en el papel que desempeñan.” Bravman, González v. Consejo Titulares Real, 183 DPR 827, 848 (2011). Por ello, si la tubería en controversia no es indispensable para el adecuado disfrute de los apartamientos y el buen funcionamiento del condominio, ésta podría ser, ya sea un elemento común voluntario, un elemento común limitado, o un elemento privado de un apartamiento o local comercial. Nótese que los elementos comunes voluntarios son aquellos que han sido clasificados como elementos comunes en la escritura matriz a discreción de los integrantes del régimen, por éstos entender que se trata de elementos importantes para “la existencia, seguridad y conservación del edificio”. Id., en las págs. 848-849. En la medida en que no sean indispensables para el adecuado funcionamiento del condominio, nada impide que el Consejo de Titulares enmiende la escritura matriz para reclasificar un elemento común voluntario como un elemento privado o un elemento común limitado. En gran medida, a este principio sobre los elementos comunes voluntarios obedecen las expresiones del Tribunal Supremo de Puerto Rico a los fines de que la lista de elementos comunes contenida en el Artículo 11 de la Ley de Condominios es numerus apertus, por lo que la escritura matriz puede incluir elementos comunes adicionales o más amplios a los establecidos en dicha lista. Brown III v. J.D. Cond. Playa Grande, 154 D.P.R. 225, 233 (2001).
En consideración a las normas antes mencionadas, los casos del Tribunal de Apelaciones que hemos examinado han resuelto que, para determinar si una tubería (que no es indispensable para el funcionamiento del condominio) constituye un elemento común o un elemento privativo, hay que examinar en primer término qué dispone sobre el particular la escritura matriz. Si la escritura matriz declara y clasifica la tubería como un elemento común del condominio, esa clasificación será para todos fines determinante, independientemente de dónde esté ubicada la tubería e independientemente de si la tubería solo sirve a uno o varios apartamientos. Véase, Rivera v. Junta de Directores Cond. Laguna Gardens III, KLRA201000766 (TA, 29 de octubre de 2010); Valentín Irizarry v. Treviño Monserrate, KLAN200500140 (TA, 10 de febrero de 2006).
Ahora bien, cuando la escritura matriz guarda silencio, parecería que el asunto debe ser dilucidado tras evaluar prueba pericial a base de la cual pueda determinarse (a) si la tubería está ubicada en un elemento común y si ésta sirve a más de un apartamiento, en cuyo caso sería un elemento común, o (b) si la tubería está ubicada dentro de un apartamiento o local privado y sirve exclusivamente a ese apartamiento o local, en cuyo caso sería un elemento privativo. Véase, Córdova, Conde & Asoc. v. Consejo de Titulares Cond. Madrid, KLAN200800095 (TA, 12 de junio de 2009).
Opinamos que, cuando no se trata de la tubería central y la escritura matriz guarda silencio, el elemento determinante para clasificar la tubería es a quién sirve la tubería. Ello, ya que si ocurriera que la tubería sirve solamente a un apartamiento, pero está ubicada en un elemento común, como por ejemplo, el entrepiso de dos apartamientos o una pared comunal, podríamos bien estar ante una tubería privativa que transcurre por una servidumbre sobre el elemento común del que se trate. Si la tubería es privativa, desde luego, corresponde al titular del apartamiento al cual sirve reparar la filtración que esté afectando a elementos comunes del condominio o a otro apartamiento u oficina, y responder por los daños causados. Si es comunal, dicha responsabilidad recae sobre el Consejo de Titulares por medio de la Junta de Directores del condominio.